- Taux à 10 ans: +10-13 pb en Romandie, +5-7 pb en Suisse alémanique au Q3 2026.
- Un Genevois paie 100 CHF/mois de plus qu'un Zurichois pour un prêt de 900'000 CHF.
- Cause: moins de banques concurrentes en Romandie, pas une différence de marchés.
- Choix de la banque pèse plus que la région: jusqu'à 8'820 CHF/an de différence.
Au troisième trimestre 2026, les taux hypothécaires à 10 ans ont grimpé de 10 à 13 points de base en Suisse romande, contre seulement 5 à 7 en Suisse alémanique. Résultat: un ménage genevois paie désormais près de 100 CHF d’intérêts de plus par mois qu’un Zurichois pour le même prêt. Selon l’étude trimestrielle de Resolve, ce Röstigraben hypothécaire s’explique non pas par les marchés, qui sont identiques partout, mais par la densité des prêteurs. Une mauvaise nouvelle pour votre pouvoir d’achat immobilier en Romandie.
Les chiffres du fossé régional
Le taux médian à 10 ans atteint 1,84 % au niveau national, en hausse de 14 points de base sur le trimestre et de 27 pb sur un an, selon Resolve. Mais derrière cette moyenne nationale se cache une réalité très différente selon les régions.
Zurich affiche un taux de 1,65 %, Genève 1,78 %, tandis que le Valais, région la plus chère de Suisse, atteint 2,15 %. Fribourg se situe à 1,86 % et Neuchâtel à 1,90 %. Pour un prêt de référence de 900’000 CHF, ces écarts se traduisent par des surcoûts concrets:
- Genève vs Zurich: 100 CHF de plus par mois, soit 1’200 CHF par an.
- Valais vs Zurich: 375 CHF de plus par mois, soit 4’500 CHF par an.
Le Tessin subit la plus forte hausse du pays avec 15 pb, tandis que la Suisse centrale s’en tire avec un taux de 1,62 %.
Pourquoi cet écart? Une question de concurrence bancaire
Le paradoxe: l’IRS CHF à 10 ans, référence des hypothèques à taux fixe, a progressé de 19 pb dans le sillage des hausses de la Banque centrale européenne (10 septembre) et de la Réserve fédérale américaine (16 septembre). Cet indice est identique à Genève et à Zurich. L’écart régional ne vient donc pas des marchés, mais du nombre de prêteurs qui se disputent les dossiers.
La Suisse alémanique dispose d’un paysage prêteur beaucoup plus dense: des banques cantonales actives au-delà de leur canton, un réseau serré de banques coopératives et régionales, et davantage de caisses de pension. La Romandie compte moins d’acteurs, et ses banques cantonales restent ancrées dans leur canton. Résultat: les établissements revenus sur le marché cherchent du volume et concentrent leur effort sur les marchés les plus actifs, notamment en Suisse alémanique.
Selon Romain Dequesne, CEO de Resolve, «les banques n’ont pas augmenté leurs prix, elles les ont même légèrement baissés. C’est le marché des taux qui a remonté, dans le sillage de la BCE et de la Fed. Les emprunteurs paient la hausse, les prêteurs en absorbent une partie». Les prêteurs ont réduit leur marge médiane de 5 pb, à 1,00 %.
La hausse s’amortit là où la présence des prêteurs est jugée «très forte», comme à Zurich et en Suisse centrale (5-7 pb), contre 10-13 pb en Romandie, où elle est qualifiée de «forte» à Genève et dans le canton de Vaud, mais seulement «moyenne» à Fribourg et à Neuchâtel.
Ce que ça change pour vous
Pour les propriétaires et futurs acheteurs: si vous cherchez une hypothèque en Romandie, l’écart régional pèse lourd. Un acheteur à Genève ou Vaud paiera significativement plus qu’un Zurichois pour le même emprunt. Cependant, le choix de la banque pèse encore plus lourd que la région. L’étude révèle que 98 points de base séparent la meilleure offre à 10 ans négociée ce trimestre (1,46 %) de la moins compétitive (2,44 %). Pour un emprunt de 900’000 CHF, cet écart peut atteindre jusqu’à 8’820 CHF par an. Mettre en concurrence systématiquement les prêteurs reste donc le seul moyen d’accéder aux meilleures conditions, comme le souligne Resolve.
Pour les propriétaires en Valais: le taux médian de 2,15 % intègre une surprime appliquée aux résidences secondaires. Ce taux ne reflète donc pas celui obtenu pour l’achat d’une résidence principale, qui serait inférieur.
Pour les locataires: les hausses de taux hypothécaires peuvent indirectement affecter les loyers. Consultez notre dossier sur les hypothèques et loyers en Suisse romande 2026 pour comprendre les liens entre ces deux marchés.
Ce qu’il faut surveiller
Le marché anticipe un relèvement du taux directeur de la Banque nationale suisse à au moins 0,75 % d’ici septembre 2027. Dans son scénario central, Resolve prévoit que le taux fixe à 10 ans évoluera entre 1,95 % et 2,10 %, tandis que le SARON client devrait remonter vers 1,75 %.
Une question reste ouverte: l’écart entre les régions va-t-il se résorber avec la normalisation des taux, ou s’installer durablement dans le paysage hypothécaire suisse? La réponse dépendra largement de l’évolution du paysage concurrentiel et de la capacité des marchés romands à attirer de nouveaux prêteurs actifs.
Questions fréquentes
Pourquoi les Romands paient-ils plus cher que les Zurichois si les marchés sont les mêmes?
L'IRS CHF à 10 ans, référence des taux, est identique partout. L'écart vient de la concurrence bancaire: la Suisse alémanique a plus de banques cantonales, coopératives et régionales actives. En Romandie, les banques locales restent ancrées dans leur canton, ce qui réduit la concurrence et fait monter les taux.
Combien coûte exactement cet écart pour un emprunt de 900'000 CHF?
Un Genevois paie 100 CHF de plus par mois qu'un Zurichois, soit 1'200 CHF par an. En Valais, l'écart grimpe à 375 CHF mensuels, représentant 4'500 CHF de surcoût annuel. Mais le choix de la banque pèse plus lourd: jusqu'à 8'820 CHF par an de différence entre la meilleure et la moins bonne offre.
Les taux vont-ils continuer à monter?
Resolve anticipe un relèvement du taux directeur de la BNS à au moins 0,75 % d'ici septembre 2027. Le taux fixe à 10 ans devrait évoluer entre 1,95 % et 2,10 %. Il n'est pas certain que l'écart régional se résorbera avec la normalisation des taux.
Sources : Bilan
