- 40 % des acheteurs immobiliers touchent un héritage ou une donation (contre 27 % en 2007).
- Héritages médians : 70 000 à 150 000 CHF, souvent insuffisants pour accéder à la propriété.
- Salaires +25 % en 20 ans ; prix immobiliers +100 %, soit 4 fois plus rapide.
- Minimum 200 000 CHF de fonds propres requis pour une maison d'1 million CHF.
Accéder à la propriété en Suisse sans héritage est devenu quasi impossible pour la classe moyenne. Selon une étude du canton de Berne analysée par Marius Brülhart, professeur d’économie à HEC Lausanne, 40 % des acheteurs immobiliers dépendent désormais d’un héritage ou d’une donation anticipée, contre seulement 27 % en 2007. Ce constat révèle un fossé croissant entre ceux qui peuvent se permettre d’acheter et les autres.
Les chiffres qui expliquent l’impasse
Les héritages médians se situent entre 70 000 et 150 000 francs selon les calculs de Brülhart. Or, pour acheter une maison vendue 1 million de francs, il faut disposer d’au minimum 200 000 francs de fonds propres, auxquels s’ajoutent des exigences salariales minimales pour supporter les intérêts du prêt hypothécaire.
Le décalage entre l’évolution des salaires et celle des prix immobiliers explique cette impasse. En 20 ans, les salaires ont augmenté de 25 %, tandis que les prix de l’immobilier ont grimpé d’environ 100 %, soit quatre fois plus vite. Cette divergence rend l’accès à la propriété mathématiquement inatteignable pour la majorité des ménages sans apport externe.
Deux classes de propriétaires
Marius Brülhart résume la situation ainsi : « Il y a donc deux classes de personnes qui peuvent accéder à la propriété : celle qui gagne des salaires très élevés, et celle qui a la chance d’avoir des parents déjà propriétaires immobiliers ». Cette polarisation s’observe dans toute la Suisse romande, où les taux hypothécaires et les conditions d’accès à la propriété varient selon les cantons mais restent partout restrictifs pour la classe moyenne.
La banque Raiffeisen avait déjà alerté en 2002 sur le fait que « l’idéal » de la maison individuelle n’était plus à la portée de la grande majorité des ménages suisses. Deux décennies plus tard, la situation s’est aggravée.
Ce que ça change pour vous
- Locataires sans héritage en vue : L’accès à la propriété devient un objectif lointain. Vous devrez soit attendre un héritage, soit viser un bien moins cher (appartement en copropriété plutôt que maison individuelle) ou vous installer dans une région moins chère que Genève ou Vaud.
- Héritiers : Un héritage entre 70 000 et 150 000 francs peut servir de tremplin, mais rarement de solution complète. Vous devrez le combiner avec un salaire stable et des économies personnelles pour atteindre les 200 000 francs de fonds propres minimum.
- Propriétaires actuels : Une fois l’accès à la propriété réussi, vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse dans la plupart des cantons romands et de taux hypothécaires actuellement bas, ce qui rend le coût des intérêts souvent inférieur à celui des loyers.
Ce qu’il faut surveiller
Brülhart estime que le risque d’une bulle immobilière existe, bien qu’il soit « transitoire ». Les années 1990 ont connu un éclatement de bulle, mais la logique démographique (population croissante, territoire limité) soutient structurellement les prix. Cependant, une remontée significative des taux hypothécaires ou une récession économique pourrait fragiliser les acheteurs surendettés. Les locataires, eux, continueront de subir une pression accrue sur les loyers.
Questions fréquentes
Combien d'apport personnel faut-il pour acheter une maison en Suisse ?
Pour une maison vendue 1 million de francs, il faut minimum 200 000 francs de fonds propres. Cet apport doit souvent provenir d'un héritage ou d'une donation, car les salaires seuls ne suffisent plus à l'épargner.
Pourquoi les héritages sont-ils devenus essentiels pour acheter ?
En 20 ans, les prix immobiliers ont augmenté d'environ 100 %, tandis que les salaires n'ont augmenté que de 25 %. Cette divergence rend impossible l'épargne suffisante sans apport externe. En 2007, 27 % des acheteurs dépendaient d'un héritage ; aujourd'hui, ils sont 40 %.
Une fois propriétaire, est-ce une bonne affaire ?
Oui, selon Marius Brülhart. La fiscalité est avantageuse dans la plupart des cantons romands, et les taux hypothécaires actuels rendent le coût des intérêts souvent inférieur aux loyers. Cependant, l'accès initial reste le principal obstacle.
Sources : RTS
