Hypothèques et loyers en Suisse romande 2026 : taux de référence, BNS, logements vacants, règles d’achat

Taux directeur à 0 %, taux de référence des loyers à 1,25 %, moins de 1 % de logements vacants à Genève comme dans le canton de Vaud : le marché du logement romand est pris entre des taux historiquement bas et une pénurie persistante. Ce dossier réunit les chiffres officiels 2026 utiles aux locataires comme aux acheteurs, avec leurs sources.

1. Locataires : le taux de référence et votre loyer

Le taux hypothécaire de référence, publié chaque trimestre par l’Office fédéral du logement (OFL), sert de base aux adaptations de loyer. Il est de 1,25 %, « valable depuis le 02.09.2025, inchangé à partir du 02.06.2026 ». Les prochaines publications sont fixées au 1er septembre 2026 et au 1er décembre 2026.

Règles rappelées par l’OFL :

• « Si le taux d’intérêt de référence diminue de 0,25 point de pourcentage, les locataires peuvent en principe demander une réduction du loyer à hauteur de 2,91 %. »
• « Si le taux d’intérêt de référence augmente de 0,25 point de pourcentage, le loyer peut être relevé de 3 %. »

Le taux de référence découle du taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse, arrondi au quart de pour cent : ce taux moyen s’établissait à 1,33 % au 30 septembre 2025, selon le communiqué du 1er décembre 2025.

Concrètement : si votre loyer a été fixé ou adapté sur la base d’un taux de référence supérieur à 1,25 % (par exemple 1,50 % ou 1,75 %), vous pouvez demander une baisse à votre bailleur, par écrit, pour le prochain terme de résiliation. Le bailleur peut opposer la hausse du renchérissement et des frais d’entretien. En cas de refus, l’autorité de conciliation de votre canton est gratuite.

Sources : OFL, « Taux hypothécaire de référence » (1er juin 2026) et calendrier des publications ; DEFR, communiqué du 1er décembre 2025.

2. Taux d’intérêt : BNS et marché hypothécaire

Taux directeur

Lors de son examen du 18 juin 2026, la Banque nationale suisse a maintenu son taux directeur à 0 %. Sa prévision d’inflation conditionnelle est de 0,6 % pour 2026, 0,6 % pour 2027 et 0,7 % pour 2028. Au 27 août 2026, le SARON, taux de référence du marché monétaire en francs, était de −0,05 %. La BNS procède à ses examens trimestriels en mars, juin, septembre et décembre.

Sources : BNS, communiqué du 18 juin 2026 ; snb.ch (28 août 2026).

Taux hypothécaires indicatifs

Les taux proposés aux clients varient selon l’établissement, le montant et le dossier. À titre indicatif, au 27 août 2026, les listes publiées par bonus.ch affichaient des hypothèques fixes à 10 ans entre 1,370 % et 1,900 % et des hypothèques SARON entre 0,900 % et 1,300 %, selon les banques. UBS, dans sa publication du 29 juillet 2026, relevait un taux swap à 10 ans de 0,66 % et estimait que « pour le moment, aucune direction claire ne se dessine ».

Ces valeurs sont des indications de marché à une date donnée, pas des offres : demandez toujours plusieurs propositions écrites.

Sources : bonus.ch, listes de taux hypothécaires (état au 27 août 2026) ; UBS, « Taux hypothécaires » (29 juillet 2026).

3. Pénurie : les logements vacants en Suisse romande

Le dénombrement fédéral 2026 de l’OFS n’est pas encore publié (l’édition 2025 est parue le 9 septembre 2025). À Genève, l’Office cantonal de la statistique constate que « le taux de vacance des logements poursuit sa baisse en 2026 » ; dans le canton de Vaud, « le nombre de logements vacants diminue légèrement par rapport à l’année dernière ».

Sources : OFL/OFS, communiqué du 9 septembre 2025 ; OCSTAT Genève (21 juillet 2026) ; État de Vaud, communiqués des 15 juillet 2025 et 14 juillet 2026.

Sur les prix, l’indice suisse des prix à la consommation de mai 2026 (+0,2 % sur le mois, +0,6 % sur un an) est tiré notamment par « l’augmentation des loyers du logement », selon l’OFS.

Source : OFS, IPC mai 2026 (4 juin 2026).

4. Acheter : les règles de financement

Les directives d’autorégulation de l’Association suisse des banquiers, reconnues par la FINMA, révisées le 13 décembre 2023 et en vigueur depuis le 1er janvier 2025, fixent deux règles minimales :

• Fonds propres « durs » : une part minimale de fonds propres ne provenant pas de l’avoir du 2e pilier, égale à 10 % de la valeur de nantissement.
• Amortissement : « la dette hypothécaire doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement de l’immeuble en l’espace de 15 ans maximum ».

En pratique, les banques prêtent au maximum 80 % de la valeur du bien. La BCV résume : « Les 20 % restants doivent être financés par des fonds propres, dont 10 % en liquidités au minimum » (épargne, 3e pilier, donation…) ; le reste peut provenir du 2e pilier.

Le calcul de la charge théorique

Pour vérifier que vous pouvez « tenir » le crédit même si les taux remontent, les banques calculent une charge théorique avec, selon la brochure BCV :

• 5 % de taux d’intérêt hypothécaire (taux théorique, quel que soit le taux réel) ;
• 1 % d’amortissement ;
• 0,7 % du prix d’achat pour les frais d’entretien.

Cette charge annuelle « ne doit pas excéder le tiers du revenu annuel brut » du ménage. Ce taux théorique de 5 % est une pratique bancaire, pas une obligation légale ; il peut différer d’un établissement à l’autre.

Sources : Directives ASB relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires (13 décembre 2023, publiées par la FINMA) ; BCV, brochure « Hypothèque » (février 2025) et « Les fonds propres, c’est quoi ? ».

Ce que ça change pour vous

• Locataire : notez le 1er septembre 2026 dans votre agenda ; si le taux de référence baisse à 1,00 %, une demande de réduction de 2,91 % devient possible. Vérifiez sur votre bail le taux de référence appliqué.
• Propriétaire à taux variable (SARON) : avec un SARON légèrement négatif, votre coût se limite pour l’essentiel à la marge de la banque ; la BNS n’a donné aucune indication de hausse en juin.
• Acheteur : préparez 10 % de fonds propres hors caisse de pension et testez votre budget avec un taux de 5 % ; entre Genève (0,31 % de vacance) et Vaud (0,87 %), l’offre reste très étroite.

Sources officielles consultées

• OFL — Taux hypothécaire de référence ; Dates de publication ; Logements vacants au 1er juin 2025 ; DEFR — Communiqué du 1er décembre 2025
• BNS — Examen de la situation du 18 juin 2026
• OCSTAT Genève — Logements vacants ; État de Vaud — Communiqué du 14 juillet 2026 ; OFS — IPC mai 2026
• FINMA/ASB — Directives sur les financements hypothécaires (PDF) ; BCV — Brochure Hypothèque (PDF)
• Marché — bonus.ch, taux hypothécaires (27 août 2026) ; UBS, taux hypothécaires (29 juillet 2026)

Ce dossier est une information générale ; il ne remplace pas un conseil personnalisé. Une erreur ? Signalez-la-nous.