- Taux hypothécaires suisses à 10 ans repassent au-dessus de 2%, double du niveau de 2019.
- Nombreux propriétaires ont basculé vers hypothèques à taux variable, espérant une baisse des taux.
- FMI alerte : cette stratégie expose les ménages à des chocs futurs si les taux remontent à nouveau.
- Suisse moins exposée que Canada ou Australie, mais tendance similaire depuis 2023 en Suisse alémanique.
Les taux des emprunts d’État remontent partout dans le monde et atteignent des niveaux inédits depuis des décennies. En Suisse, le taux des emprunts d’État à 10 ans a atteint des pics jamais vus depuis plus de dix ans, hors période Covid. Cette hausse se répercute directement sur les taux hypothécaires, créant un risque majeur pour les propriétaires : beaucoup d’entre eux ont opté pour des hypothèques à taux variable, espérant profiter d’une baisse future. Or, si les taux remontent à nouveau, ils se retrouveront vulnérables, selon une étude du Fonds monétaire international (FMI).
Les taux hypothécaires remontent partout
Aux États-Unis, les taux des hypothèques à taux fixe sur 30 ans dépassent désormais 7%, soit 1 point de pourcentage de plus qu’il y a un an et deux fois plus qu’avant la pandémie de Covid. En Allemagne, les propriétaires paient un peu plus de 4% pour des hypothèques à taux fixe sur 10 ans, soit 1 point de pourcentage de plus qu’au début de 2025 et quatre fois plus qu’avant la pandémie.
En Suisse, la hausse est moins rapide, mais elle est bien réelle. Les taux hypothécaires à taux fixe sur 10 ans repassent en moyenne au-dessus de 2%, soit le double de ce qu’ils étaient à l’été 2019. Cette augmentation affecte directement le coût d’emprunt pour tout achat immobilier ou refinancement.
Le piège des hypothèques à taux variable
Depuis 2022-2023, nombreux sont les propriétaires qui ont basculé vers des hypothèques à taux variable ou à durée courte, espérant que les taux baisseraient rapidement. Cette stratégie semblait logique : pourquoi s’endetter à taux fixe élevé si une baisse était attendue ? Mais elle expose les ménages à un risque majeur.
Le FMI a étudié cette tendance sur 35 pays et constaté un schéma similaire : lors de la hausse des taux de 2022, de nombreux ménages sont passés à des hypothèques à taux variable. En Australie, la part des hypothèques à taux fixe a chuté de près de 40% à seulement 5%. Au Canada, la part des hypothèques à taux variable a doublé depuis 2020. Même aux États-Unis, les hypothèques à taux variable sont désormais plus fréquentes qu’en 2021.
En Suisse alémanique surtout, une tendance similaire, quoique moins marquée, est apparue à partir de 2023, selon Lukas Vogt, patron de l’entreprise spécialisée Moneypark. Pour les nouveaux achats, l’hypothèque Saron, adossée au marché monétaire, était récemment aussi populaire que les hypothèques à taux fixe sur 10 ans. Les très longues durées sont devenues « des invendables ».
Ce que ça change pour vous
Propriétaires avec hypothèque à taux variable : Si vous avez opté pour une hypothèque à taux variable ou Saron, vous êtes exposés à une hausse de vos mensualités si les taux continuent à monter. Contrairement aux propriétaires avec taux fixe, vous n’avez pas de protection contre les augmentations futures. Le risque augmente si vous avez attendu longtemps avant de repasser à un taux fixe.
Futurs acheteurs : Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Suisse romande, sachez que les taux hypothécaires à taux fixe sur 10 ans sont désormais au-dessus de 2%. Avant de choisir une hypothèque à taux variable pour économiser quelques dixièmes de pourcent, mesurez bien votre capacité à supporter une hausse des taux. Les banques suisses accordent les hypothèques de façon restrictive, ce qui limite le risque global du marché, mais votre situation personnelle compte.
Propriétaires avec taux fixe : Vous êtes protégés contre les hausses futures jusqu’à la fin de votre contrat. Cependant, si vous devez refinancer dans un contexte de taux élevés, votre mensualité augmentera.
Locataires : Une correction des prix immobiliers pourrait théoriquement freiner les augmentations de loyers, mais cet effet n’est pas garanti. Les loyers en Suisse romande suivent des dynamiques complexes et ne baissent que rarement.
Ce qu’il faut surveiller
Refinancement avant la fin de votre contrat : Si vous avez une hypothèque à taux variable ou à durée courte (1 à 5 ans), vérifiez quand elle arrive à échéance. Plus tôt vous refinancerez à taux fixe, mieux ce sera si les taux restent élevés. Ne comptez pas sur une baisse rapide des taux.
Votre capacité financière : Selon Lukas Vogt, le risque dépend non seulement du type d’hypothèque, mais aussi de votre niveau d’endettement et de vos réserves financières. Calculez si vous pourriez supporter une augmentation de 1 à 2 points de pourcentage sur votre hypothèque.
Évolution des taux mondiaux : Le FMI a conclu que les baisses de prix immobilier surviennent généralement après une hausse brutale des taux, quand de nombreux logements sont financés à court terme. Suivez l’évolution des taux des emprunts d’État suisses et mondiaux.
Situation du marché immobilier suisse : Bien que la Suisse soit moins exposée que le Canada ou l’Australie (les hypothèques y sont accordées de façon restrictive), une nouvelle phase délicate s’ouvre sur le marché immobilier. Restez attentif aux annonces de la Banque nationale suisse (BNS) concernant sa politique monétaire.
Questions fréquentes
Dois-je passer de mon hypothèque à taux variable à un taux fixe maintenant ?
Cela dépend de votre situation financière et de la date d'échéance de votre contrat. Si votre hypothèque arrive bientôt à terme et que les taux sont au-dessus de 2%, il est généralement prudent de fixer votre taux pour vous protéger contre une hausse future. Consultez votre banque pour comparer les offres.
Quel est le risque pour les propriétaires suisses comparé aux autres pays ?
La Suisse est moins exposée que le Canada ou l'Australie, car les hypothèques y sont accordées de façon restrictive. Cependant, depuis 2023, une tendance similaire aux hypothèques à taux variable est apparue en Suisse alémanique, ce qui crée un risque croissant si les taux remontent à nouveau.
Les prix immobiliers vont-ils baisser en Suisse romande ?
Le FMI observe que les baisses de prix immobilier surviennent généralement après une hausse brutale des taux, quand beaucoup de logements sont financés à court terme. La Suisse n'est pas à l'abri, mais aucune baisse n'est certaine. Tout dépendra de l'évolution future des taux et du comportement des propriétaires.
Sources : Watson
