- 1,86 million de logements sous-occupés en Suisse (49% du parc), selon données 2023 de la HSLU.
- Redistribuer ces espaces ne suffit pas: les ménages évoluent plus vite que les logements.
- Densifier les villes et proposer une offre diversifiée (petits logements, habitat alternatif) est prioritaire.
- Les seniors ne bloquent que 1,5% des logements individuels: le mythe dépasse la réalité statistique.
En Suisse, 1,86 million de logements sont considérés comme sous-occupés, selon une analyse de la Haute école de Lucerne (HSLU) basée sur des données fédérales de 2023. Ce chiffre représente 49% du parc immobilier suisse. Pourtant, cette réalité ne sera pas la clé pour sortir de la pénurie actuelle: les experts avertissent que la solution réside ailleurs, dans la densification urbaine et la diversification de l’offre.
Les faits et les chiffres
Un logement est considéré comme sous-occupé lorsque le nombre de pièces à vivre et de chambres dépasse de plus d’une unité le nombre d’occupants. Un couple vivant dans un 4 pièces ou une personne seule dans un 3,5 pièces en sont des exemples. Selon la HSLU, le taux de sous-occupation général s’élève à un peu plus de 49%.
Contrairement aux idées reçues, les seniors ne sont pas les principaux responsables du blocage de logements spacieux. Les ménages composés de personnes de plus de 75 ans vivant seules ou à deux dans une maison individuelle représentent seulement 5,8% de l’ensemble des habitants de maisons individuelles, et 1,5% de la population totale.
À Lucerne, 70 à 80% des ménages de trois à huit personnes occupent leur logement normalement, ce qui montre que la sous-occupation ne concerne pas uniformément tous les groupes d’âge ou de taille de ménage.
Pourquoi cette donnée ne résout pas la crise
Christian Kraft, chercheur à la HSLU, souligne qu’on ne peut pas déduire sérieusement combien de personnes supplémentaires pourraient vivre dans ces 1,86 million de logements. Le logement est une affaire très personnelle: les gens apprécient l’espace, la lumière, la tranquillité. Celui qui dispose d’assez de place et peut se le permettre a généralement peu de raisons d’y renoncer.
Le principal problème est ailleurs: les ménages évoluent beaucoup plus vite que les logements dans lesquels ils vivent. Le nombre de ménages à une personne a augmenté nettement plus vite que ce que prévoyaient les projections officielles. Or, on a construit et on continue de construire des petits logements (2 à 3 pièces) adaptés à cette nouvelle réalité démographique.
La sous-occupation ne peut donc pas se résoudre uniquement par une redistribution. Il faut aussi des adaptations à long terme du parc immobilier.
Ce que ça change pour vous
Locataires et futurs acheteurs en ville: la vraie solution passe par une densification des zones urbaines et de leur agglomération directe. C’est là que se trouvent les marchés locatifs tendus. Selon la HSLU, c’est dans ces secteurs que de nouveaux logements doivent voir le jour pour éviter de continuer à miter le territoire et de surcharger les infrastructures de transport.
Familles cherchant à réduire leur espace: certains bailleurs et coopératives de plus grande taille tentent déjà de proposer des alternatives adaptées. Lorsqu’une famille redevient un petit ménage, ils engagent le dialogue et proposent des logements plus petits ailleurs. Cette pratique gagne en importance, notamment dans les coopératives et les logements urbains, où l’on trouve des critères d’occupation précis.
Habitants des zones rurales: la densification des campagnes n’est pas la priorité. On y occupe davantage de surface habitable par personne qu’en ville, notamment parce que le terrain constructible y est moins cher et que les maisons individuelles y sont plus fréquentes. Les enjeux de densification concernent principalement les villes.
Propriétaires de maisons individuelles: le potentiel de densification n’apparaît que lorsque les rapports de propriété changent. Mais les maisons individuelles restent très recherchées et peuvent tout à fait être densifiées sans que leur caractère en soit radicalement bouleversé.
Ce qu’il faut surveiller
La HSLU met l’accent sur plusieurs leviers à moyen et long terme. D’abord, la flexibilité des logements: on construit des bâtiments pour plusieurs décennies alors que les ménages évoluent bien plus vite. Des pièces modulables, qu’on pourrait faire basculer d’un logement à l’autre pour agrandir ou réduire un appartement selon les besoins, pourraient être une solution.
Ensuite, l’offre diversifiée reste cruciale. De nombreuses coopératives développent déjà des concepts d’habitat alternatifs, avec des logements en cluster, des espaces communs et des zones de coworking. Ces modèles devraient gagner en importance. Si une offre suffisante et variée existe, la concurrence peut aussi aider à maintenir les prix abordables.
Enfin, le rôle des bailleurs et coopératives est déterminant. Au moment de relouer un logement, on veille de plus en plus à ce que sa taille corresponde à celle du ménage. Cette pratique s’est nettement renforcée ces dernières années, tant dans le secteur public que sur le marché libre, où l’on veille désormais davantage à ce que les logements familiaux reviennent à des familles. Selon la HSLU, cette redistribution fonctionne mieux lors de la première location d’un logement.
Pour en savoir plus sur les enjeux actuels du marché immobilier romand, consultez notre dossier sur les hypothèques et loyers en Suisse romande 2026 et notre analyse du taux de vacance qui chute à 1%.
Questions fréquentes
Si 1,86 million de logements sont sous-occupés, pourquoi ne pas simplement y loger plus de gens?
Parce que le logement est une affaire très personnelle. Les gens qui disposent d'assez de place et peuvent se le permettre ont généralement peu de raisons d'y renoncer. De plus, on ne peut pas sérieusement calculer combien de personnes supplémentaires pourraient réellement y vivre. La vraie solution réside dans la construction de nouveaux logements adaptés aux besoins réels, notamment en ville.
Les seniors bloquent-ils vraiment les grands logements?
Non, c'est un mythe qui pèse plus lourd dans le débat que les statistiques. Les ménages de plus de 75 ans vivant seuls ou à deux dans une maison individuelle représentent seulement 1,5% de la population totale. De plus, un déménagement est souvent bien plus difficile pour les personnes âgées, qui ont leurs habitudes, leurs amis et leur entourage au même endroit depuis des décennies.
Où faut-il construire en priorité pour résoudre la pénurie?
Dans les villes et leur agglomération directe, où se trouvent les marchés locatifs tendus. C'est là que de nouveaux logements doivent voir le jour pour éviter de continuer à miter le territoire et de surcharger les infrastructures. La densification des zones rurales n'est pas la priorité, car on y occupe davantage de surface par personne et les maisons individuelles y sont très recherchées.
Sources : Watson
