- Hausse des loyers de 3,5% attendue d'ici début 2028, selon Raiffeisen.
- Pénurie structurelle de logements : prix des appartements +170% depuis 2000, salaires +33%.
- Concept de « zones blanches » proposé pour assouplir les règles de construction et densifier les villes.
La pénurie de logements en Suisse romande s’aggrave malgré une apparente modération des loyers. Selon Raiffeisen, une hausse de plus de 3,5% est attendue d’ici à début 2028, alors que les prix immobiliers continuent de progresser : +3,6% pour les maisons individuelles et +5,9% pour les appartements en un an. Cette tension croissante pousse les autorités et les acteurs du secteur à explorer de nouvelles solutions, dont le concept de « zones blanches » pour densifier les villes.
Les chiffres de la crise immobilière
Depuis 2000, les prix des appartements ont grimpé d’environ 170%, contre seulement un tiers pour les salaires. Aujourd’hui, 22% des ménages suisses disposent du revenu nécessaire (14’000 francs brut mensuellement) pour acquérir un bien moyen, contre 9% pour un bien de qualité comparable à celle du début du millénaire.
Sur le marché locatif, la modération actuelle des loyers proposés (+1% sur un an) est trompeuse. Fredy Hasenmaile, chef économiste de Raiffeisen Suisse, avertit : « La modération actuelle ne doit pas être confondue avec une détente durable du marché ». Le ralentissement de l’immigration et les faibles taux d’intérêt freinent temporairement les hausses, mais ces effets s’estompent.
L’âge moyen des appartements négociés a doublé, passant de 12 à 28 ans depuis 2000, tandis que la surface moyenne a chuté de 113 à 98 mètres carrés. Les acheteurs acceptent des compromis sur l’âge, la surface et l’emplacement des biens.
Pourquoi la pénurie s’aggrave maintenant
La stagnation des demandes de permis de construire indique qu’aucun boom de la construction ne se profile. Cette pénurie est structurelle : elle résulte du décalage entre la croissance démographique et l’offre de logements. En Suisse romande, cette tension est particulièrement visible à Genève et en Vaud, où les prix et les loyers dépassent largement la moyenne nationale.
Pour répondre à cette crise, Raiffeisen met en avant le concept des « zones blanches », déjà discuté dans le canton de Zoug. Ce dispositif prévoit un assouplissement temporaire des prescriptions de construction dans certaines zones, tout en maintenant les normes de sécurité et de protection de l’environnement. Une partie de la plus-value générée serait affectée à des logements abordables et à la compensation des quartiers concernés.
Ce que ça change pour vous
Locataires : La hausse de 3,5% d’ici 2028 affectera directement votre budget. Les augmentations dépendent des règles de révision des loyers dans votre canton : en Vaud et Genève, elles sont encadrées par le taux de référence fixé par la Confédération. Vous pouvez contester une augmentation jugée abusive auprès de votre office cantonal du logement.
Propriétaires : Si vous envisagez d’acquérir un bien, sachez que 22% des ménages suisses ont les moyens d’acheter un appartement moyen. Les prix continueront de progresser, mais les acquéreurs se tournent vers des biens plus anciens et plus petits. Une rénovation peut justifier une augmentation de loyer, mais elle est encadrée par la loi selon les règles cantonales.
Communes romandes : L’adoption des « zones blanches » dépendra de votes communaux. Ce concept pourrait accélérer la construction de nouveaux logements, mais nécessite l’adhésion des électeurs et la résolution de défis pratiques liés aux structures de propriété et au financement.
Ce qu’il faut surveiller
Les prochains mois seront décisifs. D’abord, observez les votes communaux sur les « zones blanches » en Suisse romande : Genève, Vaud et Fribourg pourraient être les premiers cantons à explorer ce concept. Ensuite, suivez l’évolution du taux de référence des loyers, qui détermine les augmentations légales dans votre canton. Enfin, consultez régulièrement les statistiques de vacance pour confirmer la pénurie structurelle et justifier les hausses attendues.
Si vous êtes locataire et recevez un avis d’augmentation, vérifiez auprès de votre office cantonal du logement que l’augmentation respecte le cadre légal. Les règles de révision varient selon les cantons et peuvent vous offrir des recours.
Questions fréquentes
De combien vont augmenter mes loyers d'ici 2028 ?
Raiffeisen prévoit une hausse de plus de 3,5% d'ici début 2028. Les augmentations réelles dépendent des règles cantonales et du taux de référence fixé par la Confédération.
Pourquoi les loyers augmentent-ils alors qu'ils semblent stables actuellement ?
La modération actuelle (+1% sur un an) est temporaire. Elle résulte du ralentissement de l'immigration et des faibles taux d'intérêt, deux facteurs qui s'estompent. La pénurie structurelle de logements (stagnation des permis de construire) garantit une reprise des hausses.
Qu'est-ce que les « zones blanches » et comment cela m'affecte-t-il ?
Les « zones blanches » sont des zones où les règles de construction seraient temporairement assouplies pour densifier les villes et créer plus de logements. Si votre commune adopte ce concept, cela pourrait augmenter l'offre de logements à moyen terme et freiner les hausses de loyers, mais cela dépend des votes communaux.
Sources : 24 heures
