- Le quartier d'Oberbort à Gstaad appartient presque entièrement à des milliardaires étrangers, contrevenant à la Lex Koller.
- Aucun recours cantonal sur 101 ventes examinées en Suisse bernoise entre 2024 et 2025.
- La Confédération envisage de durcir la loi, notamment en imposant la revente lors du départ du propriétaire étranger.
À Gstaad, le quartier huppé d’Oberbort a basculé aux mains de riches propriétaires étrangers. Selon une analyse du Registre foncier menée par le magazine alémanique Beobachter, les propriétaires suisses y sont désormais « clairement minoritaires » et les habitants locaux ont « presque entièrement disparu ». Cette situation révèle l’inefficacité de la Lex Koller, censée depuis 1985 encadrer l’achat de biens immobiliers par les étrangers. Pour les Romands propriétaires ou locataires, cet exemple montre comment les failles législatives permettent aux ultra-riches d’échapper aux règles censées protéger l’immobilier suisse.
Les faits : un quartier vendu aux milliardaires étrangers
Le quartier d’Oberbort à Gstaad appartient quasi exclusivement à des milliardaires étrangers. Parmi les propriétaires figurent des cheikhs arabes, des industriels allemands, des investisseurs britanniques et des armateurs grecs. Certains chalets valent plusieurs dizaines de millions de francs. Au moins une douzaine de propriétaires figurent sur la liste des personnes les plus riches du monde établie par Forbes.
Cette concentration de propriété étrangère contrevient en théorie à la Lex Koller, la loi fédérale en vigueur depuis 1985 qui encadre l’acquisition de biens immobiliers par les personnes domiciliées à l’étranger. Un employé de l’Administration cantonale bernoise qualifie cette situation de « modèle d’affaires » de la station.
Pourquoi la loi ne s’applique pas : les failles de la Lex Koller
La Lex Koller comporte des échappatoires majeures. Les ressortissants de l’UE ou de l’AELE ayant leur domicile effectif en Suisse échappent aux restrictions. Pour les ressortissants d’autres pays, une autorisation de séjour peut être accordée en raison d’« intérêts fiscaux cantonaux importants »—une formule suffisamment vague pour justifier l’achat de chalets de luxe.
Les contrôles restent quasi inexistants. Sur les 101 ventes à des étrangers examinées dans le Saanenland (district bernois où se situe Gstaad) en 2024 et 2025, aucune n’a fait l’objet d’un recours cantonal. Cette absence totale de contrôle illustre comment la loi, bien qu’existante, n’est pas appliquée.
Ce que ça change pour vous
Propriétaires romands : Cette situation montre que la protection de l’immobilier suisse reste théorique. Si vous envisagez d’acheter un bien en Valais ou en Suisse romande, sachez que les étrangers riches disposent de moyens légaux pour contourner la Lex Koller. Cela peut maintenir une pression à la hausse sur les prix dans les régions touristiques.
Locataires : Lorsque des propriétaires étrangers ultra-riches acquièrent des biens, ils tendent à les laisser vacants ou à les louer à des tarifs très élevés. Cela réduit l’offre de logements abordables, notamment dans les stations de montagne romandes comme Verbier (Valais) ou Château-d’Oex (Vaud).
Contribuables cantonaux : L’argument des « intérêts fiscaux cantonaux importants » justifie ces ventes. Bien que les cantons tirent des revenus fiscaux de ces propriétaires étrangers, la question se pose : ces revenus compensent-ils la perte de patrimoine immobilier local et l’impact sur le tissu social ?
Ce qu’il faut surveiller
Durcissement de la Lex Koller : Le Conseil fédéral souhaite désormais renforcer la loi, notamment en imposant dans certains cas la revente du bien lorsqu’un propriétaire étranger quitte la Suisse. Cette mesure pourrait modifier les règles du jeu pour les futurs acquéreurs étrangers, mais ne s’appliquera probablement pas rétroactivement aux propriétés déjà vendues.
Débat cantonal : Attendez-vous à des discussions dans les cantons romands (Valais, Vaud, Fribourg, Neuchâtel) sur l’application plus stricte de la Lex Koller. Certains cantons pourraient renforcer leurs contrôles ou modifier leurs critères d’« intérêts fiscaux ».
Transparence du Registre foncier : L’analyse du Beobachter montre que le Registre foncier est accessible et révèle des concentrations de propriété étrangère. Des organisations de défense du patrimoine immobilier suisse pourraient s’en saisir pour demander des enquêtes similaires dans d’autres régions touristiques romandes.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la Lex Koller et pourquoi ne s'applique-t-elle pas à Gstaad ?
La Lex Koller, en vigueur depuis 1985, encadre l'achat de biens immobiliers par les étrangers. Cependant, elle comporte des failles : les ressortissants de l'UE ou de l'AELE domiciliés en Suisse en sont exempts, et une autorisation peut être accordée pour des « intérêts fiscaux cantonaux importants ». À Gstaad, ces échappatoires ont permis aux milliardaires étrangers d'acheter librement.
Cela peut-il m'affecter si je suis locataire en Valais ou en Suisse romande ?
Oui. Lorsque des propriétaires étrangers ultra-riches acquièrent des biens, ils tendent à les laisser vacants ou à les louer très cher. Cela réduit l'offre de logements abordables, notamment dans les stations touristiques romandes, et peut faire monter les loyers locaux.
Le Conseil fédéral va-t-il renforcer la Lex Koller ?
Oui, le Conseil fédéral souhaite durcir la loi, notamment en imposant la revente du bien lorsqu'un propriétaire étranger quitte la Suisse. Cependant, ces mesures ne s'appliqueront probablement pas rétroactivement aux propriétés déjà vendues à Gstaad.
Sources : 24 heures
