Bâle-Ville et Genève : un regard approfondi sur le contrôle des loyers dans les cantons
Lecture rapide :
– Contrôles cantonaux des loyers à Bâle-Ville et Genève
– Vacance < 1,5% à Bâle, plafond CHF 3’528/an/pièce à Genève
– Genève: disparité de loyers 33,5%, durée moyenne 13,7 ans
Le droit fédéral (art. 253 CO) reconnaît la liberté de fixation des loyers, assortie d’une protection en cas d’abus, mais des cantons ont durci les règles. Le Tribunal fédéral a rappelé en 2020 des limites au rendement admissible (arrêt 4A_554/2019). Bâle-Ville et Genève ont mis en place des cadres cantonaux plus contraignants visant à préserver le parc locatif et à encadrer les majorations après travaux.
Réglementation à Genève : la LDTR et ses mécanismes
La LDTR est en vigueur depuis 1983 et, dans sa forme actuelle, depuis 1996. Elle vise à préserver le parc résidentiel, protéger les locataires et soutenir financièrement les propriétaires engagés dans la rénovation.
La loi instaure des périodes de contrôle des loyers de trois ou cinq ans pour logements rénovés, transformés ou démolis. Le coût des travaux ne peut être répercuté que partiellement et seulement jusqu’à un plafond fixé à CHF 3’528 par an et par pièce, révisé tous les deux ans sur la base du revenu brut moyen cantonal. La LDTR interdit aussi certaines réaffectations à l’usage commercial et soumet à autorisation la mise en vente d’appartements loués.
Effets observés à Genève : loyers, durée de location et rénovations
Une comparaison réalisée en 2023 montre une disparité des loyers à Genève de 33,5%, contre 18,1% à Zurich, 6,8% à Bâle et 13,5% à Lausanne. Les loyers actuels moyens s’établissent à CHF 279/m2a tandis que les loyers proposés atteignent CHF 372/m2a, les plus élevés parmi les grandes villes suisses.
La durée moyenne de location à Genève est de 13,7 ans, supérieure à 8,8 ans à Zurich et 8,7 ans à Bâle. Les données 2010–2022 ne montrent pas un retard net des rénovations, mais un recours plus fréquent à des projets petits et nombreux (rénovations appartement par appartement) plutôt qu’à des rénovations totales d’immeubles.
Bâle-Ville : WRFG et WRSchV, spécificités du contrôle cantonal
Le canton de Bâle-Ville a introduit la Wohnraumfördergesetz (WRFG) 2013 et l’ordonnance WRSchV 2022 pour protéger les logements locatifs abordables, en particulier en période de pénurie. Le taux de vacance du canton est indiqué comme inférieur à 1,5%, conditionnant l’application de certaines règles.
La législation limite les constructions de remplacement qui n’augmentent pas la surface habitable d’au moins 20–40%. Les projets de rénovation sont soumis à des procédures (ordinaire, simplifiée, complète). La procédure simplifiée autorise la répercussion jusqu’à 50% des coûts d’investissement avec un plafond d’augmentation mensuelle de CHF 80 pour 2 pièces, CHF 120 pour 3 pièces et CHF 160 pour 4 pièces; la Commission de protection du logement dispose d’une marge de ±20%. En cas d’augmentation supérieure, la procédure complète s’applique et le loyer ainsi déterminé vaut pendant cinq ans.
Scénarios plausibles pour le marché locatif à Bâle-Ville
Au regard des similarités entre la WRFG et la LDTR, plusieurs évolutions sont possibles : creusement de l’écart entre loyers existants et nouveaux loyers, allongement de la durée moyenne de location et prudence accrue des investisseurs face à l’incertitude juridique. Le dossier note que l’activité d’investissement et de rénovation pourrait rester limitée pendant plusieurs années en l’absence de jurisprudence stabilisatrice.
En pratique, les propriétaires pourraient privilégier des rénovations au niveau des appartements et recourir aux procédures simplifiées, entraînant des hausses modérées des loyers à court terme et des augmentations plus marquées à la fin des périodes de contrôle. L’exemple genevois illustre un modèle où le parc se renouvelle progressivement malgré des freins réglementaires.
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